Вакансия 8-10%, дорогой кредит и никакого эскроу: как складской девелопмент перестраивает финансовую модель

Три рычага девелопера при высокой ставке: собственный вклад в капитал, контрактация до проектирования и кредит под каждую очередь

Складской девелопмент уперся в стоимость денег: эскроу в промышленном сегменте не работает, а высокая ключевая ставка заставляет дробить кредит на очереди. Об этом на форуме «ПРО СКЛАДЫ», организованном NF Group, заявил управляющий директор по проектам ГК «Бетон-Бетон» Максим Золоцкий.

Среди ключевых вызовов Золоцкий назвал высокую ключевую ставку Центробанка, прогноз вакансии в московском регионе на уровне 8-10% до конца 2026 года и слабое распространение расчетов через эскроу в индустриальном сегменте. По его словам, у промышленного девелопмента нет той привилегии, которой пользуется жилищное строительство, – доступа к более низкой ставке при применении этого механизма.

Первый рычаг, который эксперт предложил для компенсации этих условий, – собственное участие девелопера в проекте. Речь идет о компетенциях в генподряде, производстве собственных материалов и внесении земельного участка в капитал проекта. Такой вклад, по словам Золоцкого, может превышать размер, который требуют банковские структуры при проектном финансировании.

Второй рычаг – контрактация на ранней стадии. Золоцкий рассказал, что заказчиков привлекают уже на этапе предпроекта по стратегиям build-to-suit и build-to-rent, а часть площадей оставляют спекулятивно для диверсификации активов группы.

Третий рычаг – поэтапное привлечение кредита под каждую очередь строительства. Эксперт пояснил, что каждый блок возводится за счет кредитного продукта в соответствии с календарным графиком, а не единовременно. Привлечение всей суммы кредита сразу, по его словам, означает пиковую задолженность и неэффективное использование кредитного ресурса при высокой цене кредита.

В выводах Золоцкий сформулировал три составляющие успеха девелоперского проекта: компетенции группы, грамотное финансовое планирование и синхронизация очередей строительства с банковским аккредитованием. Он подчеркнул последовательность решений: сначала просчитывается возможность финансирования, затем достигается контрактация, и только после этого начинаются проектирование и строительные работы.

Напомним, доля сделок купли-продажи земли между девелоперами в России достигла 41% от общего объема инвестиций в землю по итогам первого квартала 2026 года. В регионах, в отличие от Москвы, этот показатель превышает 90%. LR

Источник